日前發(fā)布的“十五五”規(guī)劃建議提出，要堅持擴大內需這個戰(zhàn)略基點，堅持惠民生和促消費、投資于物和投資于人緊密結合，以新需求引領新供給，以新供給創(chuàng)造新需求，大力提振消費。

仲量聯行方面分析認為，這對實體零售物業(yè)提出新要求的同時，也帶來了發(fā)展契機。“未來五年，隨著政府部門大力推進促進消費政策，消費類基礎設施公募REITs有望不斷擴容，實體類零售物業(yè)將受到更多投資者追捧，這也將倒逼零售物業(yè)不斷加強品牌調整力度，深度挖掘消費新需求，更好吸引年輕消費者群體，通過創(chuàng)造供給滿足需求，從而讓行業(yè)實現‘螺旋式’漸進發(fā)展。”

《中國經營報》記者注意到，觀點指數日前發(fā)布的《表現力指數·2025年度商業(yè)地產表現報告》顯示，當前，在商業(yè)地產企業(yè)面臨收入考驗的同時，行業(yè)已步入分化與盤活的新階段。自10月下旬開始，已有相關企業(yè)逐漸恢復投資動作。

事實上，商業(yè)地產已經邁入“精耕細作”階段。在業(yè)內人士看來，部分企業(yè)可以憑借豐富的品牌資源、精細化運營能力和全國化布局，在市場疲軟下實現業(yè)績增長。但也有不少企業(yè)依然面臨挑戰(zhàn)，出現業(yè)績停滯或下滑問題。除受市場環(huán)境影響外，也反映出企業(yè)在品牌號召力、運營效率和抗風險能力方面還存在短板。

體驗式消費需求不斷增加

零售商業(yè)地產已經邁入新發(fā)展階段。

相關數據顯示，2025年1—9月，社會消費品零售總額累計值達到365877億元，累計增速為4.46%。另據文化和旅游部統計數據，今年國慶中秋8天長假，全國國內出游人數達8.88億人次，較2024年國慶節(jié)7天假日增加1.23億人次；國內出游總花費8090.06億元，較2024年國慶節(jié)7天假日增加1081.89億元。

另一方面，商業(yè)地產開發(fā)投資端仍面臨增長乏力問題。據“觀點指數商業(yè)地產企業(yè)表現”研究成果數據，大型企業(yè)雖憑借優(yōu)質資產和運營能力搶占較大的市場份額，但收入持續(xù)增長難度較大；中小企業(yè)則因項目競爭力不足，面臨招商難、運營難、收入低的困境，難以突破收入瓶頸。

不過，相關企業(yè)正通過探索首店經濟、銀發(fā)經濟、城市微度假商業(yè)等新形態(tài)、新模式，打造新的增長點。

在東原致新、東原仁知董事長羅韶穎看來，中國是一個有著14億人口的大國，僅一、二線城市就有約4億人口。這也意味著，龐大的人口總數提供了消費力基礎。

“基于這樣一個總數，進行消費需求激活與提升，需要從大的總量里拆解出哪些人有消費潛力，且有消費需求等待釋放。”羅韶穎表示，具體來看，中年初老人群和年輕人群值得關注。“中年初老人群的收入結構達到了人生各階段的峰值，需要花錢解決的痛點卻越來越多；年輕人是最有動力花錢的群體，也有動力賺錢。”

同時，中產消費群體正在結構性下沉，并通過心理調適完成消費行為的自洽，形成了“我全都要”的復合型消費心態(tài)。

對此，羅韶穎表示，面對這一趨勢，公司提出了“內容即店鋪，客戶即媒體，服務即營銷”的發(fā)展戰(zhàn)略。“從選址到運營全程社交媒體直播，構建自然流量池；熟人推薦取代傳統廣告成為主要獲客渠道；差異化服務成為核心競爭力。”

觀點指數方面認為，未來，隨著消費者對體驗式消費需求不斷增加，城市微度假商業(yè)、奧萊+文旅等類型的業(yè)態(tài)有望成為新的增長點，社區(qū)商業(yè)則需進一步加強精細化運營，深入了解社區(qū)居民的需求，不斷豐富業(yè)態(tài)組合，提升客群的黏性。

聚焦價值挖掘

在此背景下，企業(yè)正依托全新的發(fā)展戰(zhàn)略深度挖掘潛在商業(yè)價值。

據觀點指數方面統計，今年上半年，商業(yè)地產企業(yè)業(yè)績表現分化明顯。新城控股、恒隆地產、太古地產等多家零售商業(yè)企業(yè)營收均取得了不錯的業(yè)績增長成績。在業(yè)務發(fā)展方面，尋找存量發(fā)展機遇正成為重點，多家企業(yè)紛紛通過輕資產模式擴大版圖。

同時，隨著商業(yè)競爭進入白熱化階段，項目間的競爭也從單純的區(qū)位和品牌，全面升級為內容創(chuàng)造、獨特體驗和精細運營的多維比拼，不同類型和能級的商業(yè)項目需采取符合自身定位與目標客群的提升之法。

一方面，企業(yè)需要找好賽道。在德勤中國消費行業(yè)主管合伙人張?zhí)毂磥恚谶^去幾年里，大概有三分之一的賽道處于增長狀態(tài)。“這些賽道背后有相應的驅動因素，如寵物經濟、文化經濟、健康經濟、銀發(fā)經濟、單身經濟等，商業(yè)從業(yè)者需要尋找一些結構性的機遇。”

另一方面，企業(yè)也需要具備競爭優(yōu)勢。光大安石資管總裁周頌明表示，當前，每家企業(yè)都需要找到自己的立足支點和競爭優(yōu)勢。“如果什么優(yōu)勢都沒有，就很容易被淘汰。”

周頌明進一步表示，當前定制化、精細化服務比較重要。“由于新開發(fā)項目較少，更多的是更新低效、價值過剩的物業(yè)。這涉及考慮定制化，項目規(guī)劃要根據自身條件、外部環(huán)境、客群結構、產品競爭來定制，打磨產品的能力非常重要。”

記者注意到，已有多家企業(yè)聚焦現有資產優(yōu)化與價值挖掘工作。例如，恒隆地產此前公布了“恒隆V.3”策略，側重在現有項目所在地拓展業(yè)務，精選現有項目再投資，即通過小投資、輕重結合的資產模式，與集團現有的優(yōu)勢項目進行資產整合，從而提升現有項目的市場競爭力和創(chuàng)收能力。

觀點指數方面也表示，整體來看，短期政策對消費端的刺激效果已逐步顯現，尤其是場景融合與補貼政策精準激活了居民的消費潛力，但投資端復蘇滯后，也反映出市場信心修復并非短期之功。