降低首付比例、取消房貸利率下限、下調(diào)住房公積金利率??5月17日央行系列房地產(chǎn)金融政策（以下簡(jiǎn)稱5·17新政）出臺(tái)后，一線城市及熱點(diǎn)二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)反應(yīng)迅速，看房人數(shù)及成交量均有明顯提升。而對(duì)于庫(kù)存去化壓力相對(duì)更大的三四線城市，此次新政落地后市場(chǎng)有哪些變化？
5月29日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡(jiǎn)稱每經(jīng)記者或記者）采訪了多個(gè)三四線城市的樓盤(pán)置業(yè)顧問(wèn)及房產(chǎn)中介了解到，在5·17新政之前，不少三四線城市的首套房首付比例已降至20%，此次新政后進(jìn)一步降至15%，并下調(diào)住房公積金利率、取消房貸利率下限。
“當(dāng)前一二線城市的樓市政策仍處于陸續(xù)松綁狀態(tài)，而三四線城市基本已全面放開(kāi)。”多位受訪者在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)表示，為了刺激購(gòu)房者買房，在此次新政的基礎(chǔ)上，不少三四線城市還出臺(tái)了諸如購(gòu)房補(bǔ)貼、提高住房公積金貸款額度等配套政策來(lái)拉動(dòng)市場(chǎng)。
不過(guò)，據(jù)記者了解，此次新政對(duì)三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響遠(yuǎn)不及熱點(diǎn)城市，雖然也有城市的新房成交量出現(xiàn)反彈，但大多數(shù)三四線城市的成交量并未有明顯提升，有些城市的新房日成交量甚至持續(xù)在個(gè)位數(shù)。
“價(jià)格低也是吸引力”
“惠州此前是首套房按20%首付，現(xiàn)在降到15%后對(duì)購(gòu)房者影響也沒(méi)那么大，因?yàn)槭袌?chǎng)上低于15%首付的房源、開(kāi)發(fā)商墊首付的房源就有一大把，開(kāi)發(fā)商就怕你們不來(lái)買房。”
廣東省惠州市的房產(chǎn)中介小劉向記者表示，雖然從城市能級(jí)來(lái)看惠州并不顯眼，但作為臨深城市，除了本地購(gòu)房需求外，外地購(gòu)房者也不在少數(shù)。比如有的購(gòu)房者在深圳上班，父母則在惠州養(yǎng)老；還有的購(gòu)房者主要就是看中這邊的海邊環(huán)境，買房就是假期過(guò)來(lái)度假用的。
“畢竟價(jià)格低也是吸引力。目前單價(jià)一萬(wàn)出頭的臨深、沿海帶精裝的房源，可供選擇范圍很大，而且價(jià)格相比兩年前已經(jīng)出現(xiàn)了明顯回調(diào)。”小劉說(shuō)道。
記者注意到，從惠州樓市的整體成交情況來(lái)看，目前在大灣區(qū)各城市中排在前列。據(jù)樂(lè)有家數(shù)據(jù)，截至5月28日，5月份惠州一手住宅成交2807套，僅次于廣州（4169套）和佛山（3346套）。
房?jī)r(jià)方面，雖然與兩年前相比仍處于低位，但目前惠州的新房?jī)r(jià)格相比今年3月已有所反彈。據(jù)安居客數(shù)據(jù)，截至2024年5月，惠州新房均價(jià)為11661元/平方米，低點(diǎn)出現(xiàn)在今年3月（10687元/平方米）。
近一年惠州新房均價(jià)走勢(shì)圖 來(lái)源：安居客
中原地產(chǎn)研究院表示，隨著5·17新政落地，惠州市場(chǎng)也出現(xiàn)了一些積極變化。購(gòu)房者整體的購(gòu)房成本較低，特別是優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房及核心區(qū)位的成熟項(xiàng)目，最近成交量都呈上升勢(shì)頭。惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)三年來(lái)的深度調(diào)整，目前底部已現(xiàn)。預(yù)計(jì)隨著去庫(kù)存政策的不斷推出及落地，惠州樓市有望迎來(lái)觸底回升勢(shì)頭。
“如果具備了購(gòu)房資格，首套房首付只需15%。但如果沒(méi)有購(gòu)房資格，外地客過(guò)來(lái)購(gòu)買住宅需要付全款，買公寓只能貸款五成，需首付五成。”海南省三亞市的房產(chǎn)中介小符告訴每經(jīng)記者，由于目前三亞的限購(gòu)政策并未完全放開(kāi)，所以5·17新政主要是刺激了一些本地改善性需求的購(gòu)房者。
從成交情況來(lái)看，目前三亞樓市并未出現(xiàn)明顯回暖。據(jù)三亞房產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)，自5月25日以來(lái)，三亞新房的日成交量均維持在個(gè)位數(shù)水平。
來(lái)源：三亞房產(chǎn)信息網(wǎng)
“今年5月初，大理已經(jīng)出臺(tái)過(guò)一波樓市支持政策，當(dāng)時(shí)首套房是20%首付，這次又降低到了15%，首套房貸利率降到了3.6%。目前大理沒(méi)有限購(gòu)政策，外地人也可以購(gòu)買。”在云南省大理市從事多年房產(chǎn)中介的小趙告訴每經(jīng)記者。
據(jù)安居客數(shù)據(jù)，截至2024年5月，大理新房銷售均價(jià)為6497元/平方米，整體價(jià)格波動(dòng)不大。自2023年8月以來(lái)，大理新房?jī)r(jià)格一直維持在單價(jià)6500元/平方米左右的水準(zhǔn)。
記者在采訪中了解到，相對(duì)一二線城市往往偏重對(duì)房子地段、投資等屬性的關(guān)注，三四線城市對(duì)樓盤(pán)的推薦更多集中于低價(jià)、超實(shí)用、周邊環(huán)境溢價(jià)高等屬性上。
“首付只要四萬(wàn)八，建筑面積119平方米，實(shí)用面積達(dá)145平方米，超高使用率。相當(dāng)于買三房再送一房，即買即裝即辦證，房子已經(jīng)是現(xiàn)房了。”湖南省益陽(yáng)市谷山壹品項(xiàng)目的置業(yè)顧問(wèn)小胡告訴每經(jīng)記者。
新房去化周期達(dá)34個(gè)月
當(dāng)前，各地樓市庫(kù)存去化依然面臨巨大壓力，尤其是眾多三四線城市。
據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局5月17日發(fā)布的最新數(shù)據(jù)，截至4月末，全國(guó)商品房待售面積約7.46億平方米，同比增長(zhǎng)15.7%，其中住宅待售面積同比增長(zhǎng)24.5%。
另?yè)?jù)易居研究院《百城住宅庫(kù)存報(bào)告》，4月份全國(guó)百城新建商品住宅庫(kù)存規(guī)模約為5億平方米。4月份，全國(guó)百城中一、二、三四線的新建商品住宅存銷比（去化周期）分別為20.1個(gè)月、23個(gè)月和34個(gè)月。這三類城市若對(duì)比2019年4月份的去化周期（即13.5個(gè)月、9.2個(gè)月和10.5個(gè)月），分別超出6.6個(gè)月、13.8個(gè)月和23.5個(gè)月。
顯然，三四線城市的去庫(kù)存壓力最大。記者注意到，4月份全國(guó)百城中有42個(gè)城市去化周期超過(guò)36個(gè)月，其中基本是三四線城市。
來(lái)源：易居研究院
對(duì)此，上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，由于近幾年土地市場(chǎng)降溫，并沒(méi)有產(chǎn)生太多的庫(kù)存規(guī)模，這也說(shuō)明高庫(kù)存的壓力主要源于消化能力的偏弱。
事實(shí)上，面對(duì)去庫(kù)存壓力，在5·17新政出臺(tái)之前，三四線城市就出臺(tái)了多輪樓市優(yōu)化政策，其中，調(diào)整限購(gòu)條件、降低置業(yè)門檻成為重要方向之一。
記者在采訪中了解到，目前三四線城市大多已經(jīng)執(zhí)行首套房首付比例15%、下調(diào)住房公積金利率、取消房貸利率下限等政策。此外，不少三四線城市還出臺(tái)了諸如購(gòu)房補(bǔ)貼、提高住房公積金貸款額度等配套政策。
5月27日，河北省衡水市發(fā)布通知，夫妻一方繳存住房公積金的最高貸款額度由50萬(wàn)元提高至60萬(wàn)元；夫妻雙方繳存住房公積金的最高貸款額度由70萬(wàn)元提高到80萬(wàn)元；5月22日，山東聊城宣布，夫妻雙方均正常繳存住房公積金的家庭，最高貸款額度由60萬(wàn)元提高至80萬(wàn)元，單方正常繳存住房公積金的家庭，最高貸款額度由40萬(wàn)元提高至60萬(wàn)元。
購(gòu)房補(bǔ)貼也是三四線城市采用最多的政策之一。5月27日，浙江省永康市發(fā)布通知，首次在永康購(gòu)房可給予700元/平方米補(bǔ)貼，最高每套不高于10萬(wàn)元。同日，安徽省巢湖市也發(fā)布通知，對(duì)于2024年5月15日（含15日）起至2025年5月14日期間新購(gòu)買新建商品住房的購(gòu)房人，單套住房累計(jì)最高可補(bǔ)貼不超過(guò)10萬(wàn)元。
“之前自然資源部出臺(tái)了以去化周期36個(gè)月來(lái)衡量是否需要繼續(xù)進(jìn)行供地，這對(duì)三四線城市影響較大。對(duì)于大部分三四線城市來(lái)說(shuō)，基本上是供大于求的城市，具備36個(gè)月以下庫(kù)存去化周期的城市屈指可數(shù)。整體來(lái)說(shuō)，三四線城市樓市仍然面臨較大的去庫(kù)存壓力。”鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉表示，未來(lái)政策“組合拳”的出臺(tái)還會(huì)是當(dāng)下三四線城市樓市的重要方向。